6 этапов оценки квартиры

Для чего нужна оценка квартиры

Казалось бы, зачем нужна эта оценка? Надо продать квартиру, поставлю свою цену и продам. На рынке недвижимости может такая позиция и имела бы право на жизнь, а вот что делать при:

• оформлении кредитных обязательств с привлечением залогового имущества;
• внесении активов в уставный капитал;
• оформлении ипотеки;
• ведении бухучета субъектами предпринимательства;
• разделе совместной супружеской собственности;
• обмене недвижимостью;
• нотариальном оформлении сделок с недвижимостью;
• арендных взаимоотношениях;
• страховании;
• переоформлении наследства;
• определения размера причиненного ущерба вследствие залива либо пожара;
• иных имущественных спорах.

Ведь у каждой из сторон будет свой взгляд на стоимость недвижимости. В этих случаях и поможет экспертная оценка квартиры. В беспристрастном, независимом заключении эксперта-профессионала отразится стоимость квартиры, которую собственник может выручить за квартирку.

Этапы осуществления оценки

Процедура оценки собственности имеет несколько этапов, каждый из которых является логичным продолжением предыдущего:

• поиск оценщика;
• определение цели, задачи оценщика – клиент информирует специалиста о причинах возникновения необходимости в оценке жилища. Последний составляет план мероприятия, уведомляет о сроках, условиях выполнения задания, порядка выплаты вознаграждения;
• документальное оформление правоотношений с оценщиком путем подписания договора о предоставлении сервисуслуг. Один экземпляр забирает заказчик;
• сбор информационных данных для оценки жилья: изучение документации (техплана, кадастрового паспорта), осмотр объекта оценки, определение места нахождения, выявление «плюсов»/»минусов», определение необходимости коррекции стоимости;
• синтез, анализ собранной оценщиком информации, составление отчетности, содержащую объективную стоимость жилья. Она-то и станет своеобразным ориентиром при осуществлении операций;
• выплата вознаграждения.

При выявлении неточностей, описок оценщик устраняет их бесплатно.

Какие документы нужны для оценки квартиры

Прежде, чем вверить документацию относительно своего жилища оценщику, проверьте его правосубъектность, то есть право заниматься оценочной деятельностью. Поэтому, ознакомьтесь с:

• • правоустанавливающей документацией;
  • реквизитами;
  • договором страхования ответственности субъекта.

Наличие лицензии у оценщика законодательством не предусмотрено.

После этого, передайте следующие материалы для оценки:

• • • правоустанавливающие документы на жилище;
    • паспорт заказчика (заказчиков);
    • доверенность, если заказчиком выступает представитель собственника недвижимости;
    • выписка из техплана;
    • кадастровый паспорт;
    • поэтажный план, эпликация к нему.

Документы, указанные в последних трех пунктах, предоставляет БТИ по заявлению собственника жилища. Все оригиналы возвращаются владельцу, а копии используются при выполнении задания.

После завершения процедуры заказчику предоставляются:

• • • акт выполненной работы;
    • платежные документы (квитанции);
    • отчет об экспертной оценке квартиры.

Как определяется стоимость квартиры

Собственники изначально склонны переоценивать стоимость своего жилья и, нередко, обвиняют оценщиков в необъективности. Конечно, чем выше оценка, тем выгоднее продастся квартирку или больше кредитных средств можно заполучить. Но, прежде чем укорять следует разобраться в особенностях оценочного процесса. Итак, исследуя очередной объект, эксперты анализируют четыре критерия:

• • • транспортная развязка. Определяется удаленность жилья от остановок общественного транспорта, наличие оживленных дорог, количество перевозчиков. Расположение многоквартирных домов непосредственно у дорог несколько удешевляет квартиры;
    • местоположение. О различиях цен квартир центральных и спальных районов известно. Также принимается во внимание развитость инфраструктуры микрорайона. Например, наличие таких соцобъектов поблизости, как детсады, поликлиники, школы, торговые единицы, парки, бассейны, детские площадки, развлекательные учреждения – явные плюсы, которые повышают ликвидность объекта. А вот наличие промышленного производства воспримется, как недостаток;
    • общее состояние дома. Изучается тип дома (кирпичный, панельный, элитное жилище или хрущевка), перекрытие, год введения в эксплуатацию, степень износа строения. Если оценивается квартира последнего этажа, рассматривается возможность протечек крыши. На наличие домофона, мусоропроводов, консьержей, лифтов, видионаблюдения, мест парковки, подземной парковки, гаражей тоже обращается внимание;
    • характеристики квартиры. Рассматривается непосредственно состояние жилья: площадь, качество ремонта, планировка, тип санузла, системы отопления, панорамный вид из окон, возможность перепланировки, наличие балкона, вид полового покрытия (паркет, ламинат, линолеум), установлены ли счетчики. Не обходят вниманием этаж, где располагается объект.

Кроме того, учитывается рыночная стоимость аналогичных предложений (метод сравнения).

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки

Ипотечное кредитование – процедура, требующая от потенциальных заемщиков соблюдать определенные требования. От исполнительности клиента зависит, согласится ли банковское учреждение прокредитовать покупку. В состав обязательных документов, необходимых кредитору, необходима оценка жилища.

Поскольку она позволяет определить ликвидность объекта. Зачастую банки сами указывают оценщика. В отчете такого эксперта стоимость квартира на четверть либо даже на треть ниже рыночной. Это своеобразная гарантия того, что кредитор сможет продать квартиру и вернуть затраченные средства даже при неблагоприятной обстановке на рынке недвижимости.

Стоимость экспертных услуг зависит от местонахождения жилья, его вида. Минимальная оплата за данные услуги составляет 3000 рублей.

Какие документы нужны для оценки квартиры для ипотеки

Ипотека не самый лучший способ приобретать жилье (высокие проценты, длительный срок выплат), но для некоторых – это единственный шанс обрести свой уголок. Оценка недвижимости определяет размер финсредств, которые кредитор решится предоставить клиенту. Да, и Закон Федерации «Об ипотеке» определяет оценку жилища, как обязательный документ, который предоставляется банку. Кстати, рыночная и оценочная стоимость квартир совпадают редко. Поэтому банками определяется первоначальный взнос 40%, а остаточную стоимость выделяют сами под залоговое имущество (квартиру).

Для оценки квартир владельцами (застройщиками) предоставляются документы:

• • • доказательства регистрации права собственности на жилище;
    • информация о жильцах, зарегистрированных в квартире;
    • актуальный техплан, который отображает все перепланировки (при наличии таких);
    • выписка Госреестра об отсутствии обременений (ее может получить оценщик самостоятельно);
    • договор-намерение осуществить куплю-продажу квартиры либо договор купли-продажи;
    • кадастровый паспорт;
    • для домов, возведенных до 1960г., справка о типе перекрытий;
    • для строений, построенных до 1970г., которые имеют семь и более этажей, необходима справка о том, что здание не подлежит сносу, реконструкции;
    • паспорт заемщика либо паспорт заказчика и доверенность, подтверждающая полномочия;
    • договор долевого участия (ипотека квартиры новостройки).

Оценщику предоставляются копии вышеуказанных материалов, заверенных подписью заказчика, а оригиналы дают для осмотра. После получения документов эксперты осматривают объект, фотографируют жилище. Впоследствии фотоснимки также прилагаются к вышеуказанным материалам. Если эксперт говорит о необязательности фотографий, не соглашайтесь. Настаивайте на фотофиксации, иначе оценку могут признать недействительной в суде.

Внимание, банк может заказать самостоятельно оценку (еще одну) и потом уже определять размер кредита.